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建物が本来の寿命を全うするために。ライフサイクルマネジメントという考え方。

■建物のアンチエイジング

建物のアンチエイジング

アクセスの仕事は、すべてが建物自体の延命効果、たとえば私たち人間でいえばアンチエイジングで健康な若さを保つ、という目的につながっています。点検作業でみつかって必要となる、ちょっとした補修工事から、大規模なリニューアル工事まで、それらは、そうして改修することで、建物自体の本来の寿命が全うできるようにしようというものです。建物は、竣工したときから経年劣化が始まります。また、物理的な劣化だけでなく、インフラの変化などによって建物施設の機能や色彩・形状などが社会的要請に応えられなくなる、社会的劣化、陳腐化も起こってきます。本来、その建物が保つはずの寿命まで予定通り終えようというのは、実はなかなか大変なことで、だからこそ、大きな意義があるのです。

●定期報告制度
不特定多数の人が利用する建築物は、いったん火災などの災害が起こると大惨事につながるおそれがあります。そのような災害を未然に防止するため、敷地や構造、防火、避難、衛生などの状態について定期的に調査を行ない、報告することが義務づけられています。※2

※2)建築基準法第12条 第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物(国、都道府県及び建築主事を置く市町村の建築物を除く。)で特定行政庁が指定するものの所有者(所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第三項において同じ。)は、当該建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者にその状況の調査(当該建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、当該建築物の建築設備についての第三項の検査を除く。)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

■ライフサイクルマネジメント(LCM)

ライフサイクルマネジメント(LCM)

アクセスでは、建物のメンテナンスを、単に点検して、問題が生じたら保守する、という発生対応型ではなく、経験と分析からある程度の現状を予測し、問題発生以前に管理する、マネジメント型のメンテナンスをめざしています。「悪くなったから直す」のと「悪くなりそうなところを直しておく」のとでは、メンテナンスにかかる時間もコストも違ってきます。さらには、建物自体、最初の計画から設計・施工、運用、そして最終的には解体にいたるまで、そのライフサイクル全体を見通して、一貫した総合的管理を行なおう、というのが、ライフサイクルマネジメント(LCM)の考え方です。そこまでトータルで実行することは、なかなかかなわないまでも、アクセスでは、「中長期修繕計画書」を作成、提出するなど、既存の建物の診断からも、できるだけ計画的で無駄のないメンテナンスをご提案するようにしています。

●中長期修繕計画書
建物診断に基づいて、中長期修繕計画書を作成します。管理費や修繕積立金の元となる重要な報告書です。

●大規模改修工事
大規模工事の前には、適切な判断と計画作成のための、綿密な建物診断が必要です。診断調査は建築後10年くらいまでは目視や内視鏡による確認が中心ですが、15年くらい経つと、抜管して配管の肉厚を測るなど、より厳密な調査を行ないます。